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一線城市地產市場非理性繁榮?

更新時間:2015-10-14 13:56


    在國家大眾創業、萬眾創新政策的鼓勵與刺激下,二線、三線城市孕育了無限發展機會的可能。而一線城市昂貴的住房價格和高昂的生活成本,反而會讓創業者止步,減少生活服務業從業人員的吸納能力。從當前我國就業形勢穩定情況看,新增就業崗位有開始向二線、三線城市緩慢轉移的跡象。特別是互聯網經濟和概念的普及與發展,傳統經濟賴以生存發展的經濟地理優勢反而會被削弱,將對產業結構布局、人們日常經濟生活方式、消費與投資習慣產生新的、持續性的、潛移默化的沖擊。
  不僅如此,從土地購買到形成市場供應往往需要一年到一年半周期,“面粉貴過面包”能否順利傳導也存在不確定性。無論是投資回報,還是財富貯藏形式,一線城市高端住宅的投資價值已經顯著下降,這將有可能會影響到城市未來住宅市場的供求平衡,不能不引起有關各方高度關注。
  據證券時報報道,近期,一線城市經歷了房價大幅飆升之后,土地市場持續火爆。據報道,國慶節前后,北京、上海等城市接連拍出高價地塊。據中介機構統計,2015年9月,一線城市合計月內土地成交額創出今年以來最高記錄,環比8月上漲高達188%;9月當月土地平均溢價率達29.44%,創出年內最高。但同時,一線城市住宅交易量出現萎縮,北京新建商品住宅已經連續兩個月下跌,深圳和廣州住宅交易也出現同步萎縮。這雖然可能與房地產開發企業放緩推房節奏有關,但實質上是市場潛在購買力能力下降的反應,因此需要高度警惕一線城市地產市場的非理性繁榮現象。
  人口流入
  將呈現緩慢下降趨勢
  支撐一線城市住宅購買力的兩大關鍵因素是人口流入和資金匯集。資金流跟隨人口流動,真正發揮基礎性作用仍然是人口流入因素。隨著一線特大城市資源環境承載制約、宏觀經濟下行壓力滯后反應等,一線城市人口流入將呈現出緩慢下降趨勢。
  一是資源環境承載制約將抑制一線城市人口流入規模增長。北京人均水資源屬于極度缺水標準,限制了常住人口增長空間。目前,一線特大型城市固有的“出行難、看病難、上學難”,已經成為城市居民日常生活重要困擾。特別是特大型城市社會管理日趨復雜,管理難度與日俱增,各種事件突發可能增大,也不適合人口流入無限制增長。據北京市統計局網站數據,截至2014年末北京常住外來人口比上年末增加16萬人,增長2%,但增量同比減少12.9萬人,增速比上年末回落1.7個百分點。2011年以來,北京市常住人口增量從2011年的56.7萬人降至2014年的36.8萬人,增速從2011年的2.9%降至2014年的1.7%。中央提出京津冀協同發展戰略,將有助于緩解北京外來人口流入的壓力。北京人口流入增長壓力與制約因素在上海、廣州、深圳等地也有不同程度體現。從根本上說,城市人口增長規模必然存在環境約束與限制。城市社會管理存在最優邊界,未來一線城市發展將呈現出多中心衛星城市狀況,這勢必減少核心城區人口流入的規模。
  二是宏觀經濟下行壓力滯后反應可能將減少新增就業崗位。一線城市因人口與資金相對集中,因而對宏觀經濟下行壓力存在一定程度滯后反應。但應該看到,一線城市經濟結構以生產性服務業為主,主要為全國其他區域產業提供服務。在其他區域經濟增長放緩情況下,一線城市新增就業崗位增長也將出現放緩。2014年廣州全年新增就業27.08萬人,環比下降6700人;城鎮登記失業率為2.26%,環比上升0.11個百分點。
  在國家大眾創業、萬眾創新政策的鼓勵與刺激下,二線、三線城市孕育了無限發展機會的可能。而一線城市昂貴的住房價格和高昂的生活成本,反而會讓創業者止步,減少生活服務業從業人員的吸納能力。從當前我國就業形勢穩定情況看,新增就業崗位有開始向二線、三線城市緩慢轉移的跡象。特別是互聯網經濟和概念的普及與發展,傳統經濟賴以生存發展的經濟地理優勢反而會被削弱,將對產業結構布局、人們日常經濟生活方式、消費與投資習慣產生新的、持續性的、潛移默化的沖擊。
  生活成本高昂
  制約結構優化升級
  一線城市高昂住宅價格與地方產業結構優化升級的矛盾將會逐步顯現。一線城市住宅價格高昂和生活成本的居高不下,促使城市產業向金融、房地產業、高附加值產業轉移,降低了城市產業調整騰挪的空間。就金融業而言,大城市金融機構匯集,在增加市場競爭激烈性同時,也會增加城市經濟發展脆弱性。金融業經營存在典型的順周期性,當金融業跟隨宏觀經濟周期向下調整時,城市經濟發展也將面臨較大沖擊。高附加值產業也可能因為經營成本上升而出現經營利潤下降。
  無論是金融業,還是高附加值產業,均不能脫離實體經濟而孤立存在。在市場競爭日益趨向飽和情況下,城市產業結構過度依賴于房地產業、金融業和高附加值產業,也將減少區域經濟結構調整的空間。從現代經濟發展特點看,高科技創新產業崛起,并不依賴于特大城市。美國硅谷的發展,就是一個鮮明的例證。近日,上海市宣布撤消城鄉建設和管理委員會、住房保障和房屋管理局,表示如果不對上海房價堅持調控將會影響上海經濟持續平穩健康發展,也會削弱城市的競爭力。
  高房價超出
  剛需人群購買力
  當前,需要高度警惕一線城市地產市場的非理性繁榮。一線城市地產市場的非理性繁榮,離不開住房交易價格的上升。據中介機構統計,2015年8月份,北京市新建商品住宅(剔除自住房)成交均價為29097元/平方米,環比7月份成交均價27515元/平方米上漲5.7%;9月份新建商品住宅(剔除自住房)成交均價出現明顯上漲,單月均價首次突破3萬元/平方米,達到32288元/平方米。但同時一線城市住宅交易量正逐步向遠郊區縣轉移,表明高房價已經超出剛性住房需求和中等收入人群的購買力。盡管城市核心區域住宅交易價格“水漲船高”,但實際成交套數寥寥。特別是大城市核心區域住宅交易價格上升更多是受到“學區房”的推動,一些住宅盡管殘破不堪,但依然可以“天價”在市場上交易。
  從土地購買到形成市場供應往往需要一年到一年半周期,“面粉貴過面包”能否順利傳導也存在不確定性。無論是投資回報,還是財富貯藏形式,一線城市高端住宅的投資價值已經顯著下降,這將有可能會影響到城市未來住宅市場的供求平衡,不能不引起有關各方高度關注。
  隨著國內二線、三線城市基礎設施的不斷完善,大城市特有的公共服務也可以在其他城市得到滿足。而城市其他資源稟賦相當程度上可以與地理位置相分離。從生活舒適性而言,部分二線城市、三線城市反而更能滿足人們經濟社會生活和居住品質的需要。
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